COVID 19 – CORONAVIRUS - PREVISION DE BAJADAS DE PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER EN IBIZA Y FORMENTERA POR EL COVID19
1.- ¿EN QUÉ PORCENTAJE HA CAIDO EL SECTOR INMOBILIARIO TANTO EN LA VENTA COMO DE ALQUILER DESDE EL INICIO DEL ESTADO DE ALARMA?
El sector inmobiliario ha caído prácticamente el 95 % por la imposibilidad de tener abiertas las oficinas al público y porque aunque se pretenda visitar inmuebles (algo, que salvo excepciones extrañas, es imprescindible para cerrar tratos) no se puede por la prohibición a los potenciales clientes de realizar las visitas al inmueble por el confinamiento, por lo que la actividad inmobiliaria a efectos prácticos ha quedado reducida de la siguiente forma:
- Para operaciones de compraventa en que ya estuviese visitado el inmueble (y tasado en caso de precisar financiación): Se pueden llevar a cabo la terminación de operaciones de venta que estuviesen ya suficientemente avanzadas para que a consideración del notario pueda llevarse a cabo la firma de compraventa.
- Para las operaciones de alquiler en que ya estuviese el inmueble visitado y se cierre el trato, se realiza la firma de contrato por vía telemática y entrega de llaves, sin hacerlo presencialmente….bien por correos o mensajería.
- Para posibles compraventas futuras, no se pueden realizar visitas. Las visitas que se están haciendo están siendo denunciadas por saltarse el confinamiento para acciones no urgentes. Para ello se han tomado las medidas pertinentes de forma que el confinamiento no cause ningún perjuicio, como el aplazamiento de las fechas de vencimiento de los contratos.
- Lo que se está haciendo es agendar las citas para el futuro para cuando acabe el confinamiento para la actividad de visita a inmuebles. Es como no tener nada, más que la esperanza de realizar las visitas.
- Además en caso de que las posibles operaciones futuras precisasen de financiación, sí que los interesados pueden solicitar la información de hipotecas a los bancos, y cuando se pueda irá el tasador a visitarlo, cosa que en el estado de alarma, lógicamente, tampoco se está haciendo.
- Para posibles alquileres futuros, no se pueden realizar vistas. Por tanto se están aplazando también las visitas. Dado el menor importe de la operación inmobiliaria de un alquiler comparado con una compraventa, sí que cabe más la posibilidad (y que se está dando aunque como excepcionales y con muchas limitaciones) de cerrar contratos de alquiler sin haber visitado el inmueble o haciendo visitas virtuales, con propietarios pero principalmente con agencias inmobiliarias que tenían antes del estado de alarma la tecnología de visita virtual de inmuebles, o incluso habiéndose visitado saltándose el confinamiento, hecho que ya se ha dicho que es denunciable, haciendo entrega de llaves no presencial por correo o mensajería.
- Hay que tener en cuenta que así como las compraventas quedan aplazadas, en principio sin problema legal para las partes, en los alquileres se están dando rescisiones de contratos (principalmente de locales y de viviendas que se arrendaban de temporada por imposibilidad de pago o pocas perspectivas de mantenerlo en el tiempo por la incertidumbre a corto plazo de la situación actual y por la incertidumbre a medio plazo de la forma de salida del confinamiento, a lo que se añade la reducción de los ingresos de los inquilinos.
- Si los arrendadores e inquilinos no se pueden o no quieren ponerse de acuerdo o se rescinde o se entra en situación de impago o se debe buscar otros arrendamientos más económicos.
2.- ¿CÚALES SON SEGÚN SU OPINIÓN LAS CONSECUENCIAS MAS GRAVES DE ESTA SITUACIÓN?
El parón de la actividad de compraventa y arrendamiento inmobiliario durante el estado de alarma va a ser perjudicial, pero tanto en este sector como en muchos otros, por no decir todos, pues esto es como un dominó… pues aunque afecte a todos, si algún sector no recupera por efecto dominó acabará afectando a los otros en menor o mayor medida.
En cuanto a los profesionales del sector, las consecuencias son posible cierre de muchas o pocas de agencias inmobiliarias por que no han soportado las consecuencias económicas provocadas por el estado de alarma o por las pocas perspectivas de negocio por la rotura económica de empresas y familias que no tendrán la misma disposición económica que tenían antes, con lo que ello a la pérdida de puestos de trabajo de propietarios y empleados de las agencias.
En cuanto a los ciudadanos, partiendo de que algunos verán reducidos sus ingresos por el estado de alarma y durante la salida (bien sea por perdida de empleo o reducciones de jornadas) la situación será que puede que encuentren más oferta de inmuebles en alquiler o venta pero que no todos puedan acceder a beneficiarse de ella.
Aun así creemos que los APIs(agentes de la propiedad inmobiliaria), verdaderos profesionales del sector, a poco que se les ayude, están preparados para ser uno de los motores principales de la economía, y que si somos capaces de reactivan el tráfico inmobiliario, arrastraremos para que en breve, también por el efecto dominó, todos podamos volver a una situación parecida a la que teníamos e incluso más limpia si hemos sido capaces de aprender algo de esta experiencia que nos ha tocado vivir.
3.- ¿CÓMO SE PREPARAN, QUÉ ESTRATEGIAS VAN A APLICAR CUANDO SE PRODUZCA EL DESCONFINAMIENTO Y SE PIUEDA VOLVER GRADUALMENTE A LA ACTIVIDAD NORMAL?
Estas semanas y lo que nos pueda quedar, los profesionales API estamos en contacto entre nosotros y también a través de las plataformas estamos semanalmente y a veces casi a diario con cursos, charlas y seminarios online ofrecidos por nuestros Colegios Profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y colegios profesionales de otros gremios.
Aparte estamos en contacto con nuestros clientes, tanto propietarios como interesados en inmuebles.
Lo que más se puede hacer en este estado de cosas es avanzar en preparar documentación de los inmuebles y su revisión para estar preparados cuando ya se puedan visitar estos.
Aparte, los que tenemos tecnología puntera de visitas virtuales a inmuebles (no hablamos de simples fotos o videos) estamos realizando estas visitas y en caso de que sean satisfactorias, intentar cerrar tratos telemáticamente con firma electrónica o vía internet.
4.- ¿CREE QUE EL SECTOR INMOBILIARIO BAJARÁ LOS PRECIOS TANTO DE VENTA COMO DE ALQUILER EN IBIZA Y FORMENTERA TRAS LA CRISIS?
Dado que no se pueden visitar inmuebles y eso reduce el cierre de operaciones inmobiliarias en un 99 % (por no decir el 100 %) los precios existentes son como el de un producto que aún no ha salido al mercado. De nada sirve poner un precio de algo que no se puede vender.
En cuanto a alquileres:
En principio, los inmuebles que estaban en alquiler seguirán estándolo, pudiendo desaparecer algunos que pasen a la venta, pero apareciendo otros que no se alquilaban y que por necesidad económica de los propietarios se vean obligados a alquilar. Hasta aquí incertidumbre que hasta que no se puedan visitar no debería afectar a los precios de venta si se toman las decisiones coherentemente.
Lo que sí parece que va a pasar sin duda alguna es que todos los inmuebles que estaban listos para ser arrendados turísticamente durante la temporada de verano 2020 (bien sea de forma legal o ilegal) pasarán:
- bien a cerrarse en espera ya de la temporada 2021 o de rascar algo al final de esta temporada 2020 (solo apto para soñadores)
- o bien a pasar a la venta.
- o bien a pasar al alquiler de todo el año.
Todo dependerá de la necesidad económica de los propietarios:
- Los que tengan colchón económico para aguantar optarán por dejarlos cerrados y esperar a 2021.
- Los que no tengan colchón económico para aguantar deberán optar por pasarlos a la venta o ponerlos en alquiler para todo el año (comprometiendo su disponibilidad por hasta 5 años de acuerdo con la LAU (la ley de arrendamientos urbanos).
En cuanto a ventas:
Los propietarios vendedores estén a la expectativa. Cuando las visitas puedan volver a llevarse a cabo se verá la oferta que haya (la que ya había menos la que se retira hasta que pueda estabilizarse, más la nueva que florece por necesidad u cualquier otra circunstancia como pasarlos del alquiler a la venta); también se verá la demanda que haya (la que había menos la que desaparece por que ya no tienen sus anteriores posibilidades económicas más la que aparece buscando aprovechar la nueva oferta existente).
Hay rumores de que con los precios de venta están bajando. Yo no los he visto. Nadie me ha llamado para decir que lo baje. No creemos que de momento ello vaya a ser más allá del ajuste que veía dándose y que debía darse por estar inflados entre un 10% y hasta un 30 % en las ofertas de internet y de los portales inmobiliarios, que arrojaban precios bastante irreales comparados con los precios finales por los que se cerraban las operaciones. Igual gracias a la situación que vivimos, por fin al arrancar empiecen a dar precios más reales.
Sin duda, que el que por necesidad deba vender o alquilar (bien por que antes ya debía hacerlo o por la situación provocada por el estado de alarma) deberá ajustar precios o escuchar las ofertas o contraofertas. Pero este tipo de propietarios siempre los ha habido y siempre los habrá, lo mismo que siempre ha habido y siempre habrá personas (físicas o jurídicas) que puedan atender las necesidades de este tipo de propietarios. Si este grupo de propietarios necesitados de vender o alquilar será en gran número o no se verá cuando se pueda dar precio, lo cual se verá cuando se pueda tener una expectativa real de poder vender o alquilar por poderse llevar a cabo la imprescindible visita al inmueble. Hasta entonces nuestro consejo es estar tranquilos y a la expectativa antes de tomar una decisión y para ello ver las ayudas que se ofrecen desde la administración para paliar la situación temporal que pueda tenerse (moratoria de hipotecas, etc.) y que pudiera llevarnos a tomar una decisión errónea por precipitarnos.
En cuanto a clientes interesados en inmuebles, puede haber dudas que puede verse reducida por los que ya no puedan, pero también puede verse aumentada por los que busquen oportunidades provocadas por la situación (inversores, etc.); lo que no sabemos aún es en cuanto bajarán unos y en cuanto subirán otros.
En cuanto a los inmuebles en comercialización, en principio los que estaban la venta, salvo excepciones, seguirán estándolo pudiendo haber algunos que se retiren a la espera de ver el desarrollo de los acontecimientos, y pudiendo haber nuevos a la venta por necesidad de venta de los propietarios.
Así que en cuanto a ventas habrá que esperar a ver la oferta y la demanda que vaya a haber cuando esto empiece a arrancar … todo lo demás es hacer previsiones vacías de fundamento.
